给未来买房者的一些忠告！
2020-11-30
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“2020年，房子到底买不买？”这是今年以来，是小编收到最多的问题。一方面，经济正在复苏，楼市更是一枝独秀，全国70个大中城市的新房价格多数在上涨，深、杭等地的网红盘更是一房难求，甚至出现离婚排队买房的现象。而另一方面，政府坚决住房不炒初心不改，各地楼市蠢蠢欲动，初露锋芒之时便被相关部门约谈，虚高房源更是直接下架，多个城市更是出台史上最严厉限购政策。中国楼市，是再典型不过的政策市。没有什么比政策更有杀伤力，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。我们知道，放水导致的流动性是驱动所有大类资产（楼市/股市/债券）价格涨跌的核心要素之一。但是，流动性不是决定大类资产价格涨跌的决定性因素。今年四月以后M2就一直站稳着两位数，投放了大量货币，但在“房住不炒”的调控基调下，就今年而言，除了少数城市，大多数城市的房价基本稳定，全国房价整体大幅上涨已经泡汤。所以，你看2020年中国楼市的所谓的“火热”，其实就是深圳、杭州楼市等一个个“点”的火热。甚至严格意义上讲，只有局部城市在涨，它不仅没有把这种涨价的火热蔓延到全国，甚至周边几个城市都没有全部蔓延过去。这说明了什么？说明高层想要抑制房价是完全办得到的。哪怕半年来经历了如此严峻的疫情和如此严重的经济下行，也能顶住巨大的压力，没有开启2009年和2015年那样铺天盖地的去库存和棚改，来刺激楼市。调控不放松带来的结果是全国楼市将出现大分化：全国分化、城市分化、板块分化、楼盘分化。各地楼市的增值潜力将从原来大尺度的全面刺激，转变为严重依赖人流、经济、收入来决定。在这里提醒大家，无论是刚需还是投资，请务必把眼光聚焦在核心头部城市，因为只有这些城市的硬实力和发展潜力才足以支撑未来房价的上涨空间。洪水来之前，搞明白哪里是更安全的高地，并在自己能力范围内，尽可能爬到相对最高的地方。
过去买房，上涨空间有多大，无疑是第一位的。而未来买房，安全性和流动性的重要性，已经远远超越了上涨空间。任何资产，只要不能变现，就终究只是纸面财富。房子有价无市，任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁。房地产已经过了闭着眼买就能发财的时代，纵使你压对了买房趋势，现金流也会成为最大的拦路虎。在我身边，不乏有一些殷实家庭、大款家庭，过去十多年投资房地产，因为资金周转陷入困境，最后导致现金流崩盘的惨烈后果。毕竟人一辈子赚钱的黄金时间只有短短十几年，现在的高收入不代表未来持续不间断的高收入，收入曲线会在40岁之后掉头下滑。而还房贷的压力却要贯穿几十年，尤其是手持多套房产的投资者，遇上现在这样的横盘周期，房价上涨无法覆盖现金流支出，在心理上就足够让所有的“心急”投资者精神破产。如果这时再来个外部的突然冲击，比如某位家庭成员大病住院，意外身故等，辛苦运营的现金流闭环，就会立马中断崩溃。大部分普通人并非天生富贵人家，可支配的资金本就很有限。在财富积累的黄金时期没有做好风控，等到人至中年，身体状况、职场前景都走了下坡路，跌倒了就很难再次翻身。就好比上图，建议大家认真看三遍！如果这个领头羊出现意外，那就等于这个幸福小车的缆索被砍断了。家庭的幸福指数，会迅速下滑，下滑速度远远超过当年的攀升速度。从小康到贫穷，也许就是一次意外。谁都不希望意外发生，但生活不是剧本，我们无法预知未来，唯一能做的就是未雨绸缪。因此每个人都要考虑科学的规划转移未来的风险，做好托底的终身保障，避免现金流变为负数。
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